Председатель ТСЖ: полный гид по правам, обязанностям и ответственности в 2025 году

Управление многоквартирным домом через товарищество собственников жилья — это законный способ взять контроль над содержанием общедомового имущества в свои руки. Ключевую роль в этом процессе играет председатель правления ТСЖ — человек, который координирует работу всего товарищества и представляет интересы жильцов. В статье разберем, кто может стать председателем, какие у него права и обязанности, как его избрать или снять с должности, и какую ответственность он несет по закону.

Кто такой председатель ТСЖ и зачем он нужен

Председатель правления товарищества собственников жилья — это руководитель некоммерческой организации, созданной жильцами многоквартирного дома для совместного управления общей собственностью. Это единоличный исполнительный орган ТСЖ, который координирует текущую деятельность товарищества и обеспечивает выполнение всех принятых решений.​

Без председателя товарищество не может полноценно функционировать — именно на него возлагаются ключевые управленческие функции. Он действует от имени всех собственников помещений, подписывает договоры с коммунальными службами, контролирует расходование средств и решает текущие вопросы эксплуатации дома.​

Основное отличие ТСЖ от управляющей компании заключается в том, что жильцы сами принимают решения о расходовании средств и контролируют качество обслуживания дома. Председатель при этом выступает координатором и исполнителем воли собственников, а не сторонней коммерческой структурой.​

Требования к кандидату на должность председателя

Согласно статье 149 Жилищного кодекса РФ, председателем правления ТСЖ может стать только собственник жилья в данном многоквартирном доме. Это главное законодательное требование, которое невозможно обойти — даже нотариально заверенная доверенность от собственника не дает права постороннему лицу занимать эту должность.​

Обязательные требования закона

Кандидат должен соответствовать следующим критериям:​

Правовой статус: быть дееспособным гражданином старше 18 лет, не признанным судом недееспособным или ограниченно дееспособным.

Имущественные права: иметь в собственности квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, которым управляет ТСЖ (регистрация и фактическое проживание не обязательны).

Членство в организации: быть членом товарищества собственников жилья и входить в состав правления.

Отсутствие конфликта интересов: не работать в организациях, с которыми у ТСЖ заключены договоры, не быть членом ревизионной комиссии и не состоять в трудовых отношениях с товариществом по другим должностям.​

Желательные профессиональные качества

Хотя закон не устанавливает образовательных требований, на практике успешный председатель должен обладать:​

• Базовыми знаниями жилищного, гражданского и налогового законодательства

• Опытом административной или управленческой работы

• Навыками ведения переговоров и разрешения конфликтов

• Финансовой грамотностью для контроля бюджета

• Стрессоустойчивостью и коммуникабельностью

• Достаточным количеством свободного времени

Многие товарищества направляют избранных председателей на специализированные курсы по управлению жилищным фондом, чтобы повысить эффективность их работы.​

Как избирается и снимается с должности председатель ТСЖ

Порядок избрания

Председатель правления избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Существует два варианта избрания:​

1. Членами правления из своего состава (наиболее распространенный способ)

2. Общим собранием собственников помещений (если это предусмотрено уставом)

Решение считается принятым, если за кандидата проголосовало большинство присутствующих на собрании, при этом должен быть соблюден кворум — не менее 50% членов товарищества. После избрания с председателем заключается договор (трудовой или гражданско-правовой), определяющий его права, обязанности и размер вознаграждения.​

Важно: После избрания нового председателя необходимо в течение 3 дней подать документы в налоговую инспекцию для внесения изменений в ЕГРЮЛ.​

Основания для досрочного снятия с должности

Председатель может покинуть должность досрочно по собственному желанию или быть снят по инициативе жильцов.​

Добровольный уход оформляется заявлением за 2 недели до предполагаемой даты освобождения должности.​

Принудительное переизбрание возможно при наличии серьезных оснований:​

• Систематическое уклонение от исполнения обязанностей

• Нецелевое расходование средств товарищества

• Сокрытие финансовой информации от жильцов

• Неправомерное завышение тарифов

• Взяточничество или финансовые махинации

• Нарушение жилищного, гражданского или уголовного законодательства

Для переизбрания необходимо собрать инициативную группу, подготовить доказательства нарушений, созвать общее собрание и провести голосование. При наличии кворума более 50% членов ТСЖ новый председатель избирается большинством голосов.​

Права и полномочия председателя правления ТСЖ

Согласно статье 149 ЖК РФ и уставам товариществ, председатель наделен широкими полномочиями для эффективного управления домом.​

Представительские права

Председатель действует без доверенности от имени товарищества в отношениях с государственными органами, коммунальными службами, подрядными организациями и третьими лицами. Он вправе:​

• Представлять интересы ТСЖ в судебных органах

• Подавать исковые заявления от имени товарищества

• Участвовать в заседаниях органов власти

• Выдавать доверенности представителям товарищества

Финансовые полномочия

Председатель обладает правом подписи всех финансовых документов товарищества:​

• Платежные поручения и квитанции

• Банковские документы

• Сметы доходов и расходов

• Акты выполненных работ

Организационно-распорядительные права

Для обеспечения деятельности товарищества председатель может:​

• Издавать приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми должностными лицами ТСЖ

• Принимать на работу и увольнять сотрудников (с одобрения правления)

• Заключать договоры с подрядными организациями

• Созывать заседания правления и общие собрания членов товарищества

• Обладать решающим голосом при равенстве голосов на заседании правления​

Дополнительные права

• Страховать имущество товарищества

• Получать вознаграждение за работу

• Добровольно сложить полномочия до истечения срока​

• Работать по совместительству в сторонних организациях (но не в ТСЖ)​

Обязанности председателя ТСЖ перед жильцами

Обязанности председателя определяются Жилищным кодексом РФ (статьи 147, 149), уставом товарищества и должностной инструкцией.​

Управленческие функции

Обеспечение выполнения решений: контроль исполнения решений, принятых на общих собраниях собственников и заседаниях правления ТСЖ.​

Координация работы сотрудников: распределение задач между членами правления и наемными работниками, контроль качества их работы.​

Документооборот: ведение и хранение всей документации товарищества, включая протоколы собраний, договоры, финансовые отчеты.​

Финансовая деятельность

• Контроль своевременности и полноты внесения платежей жильцами

• Организация работы бухгалтерии или ведение бухучета лично

• Составление и исполнение сметы доходов и расходов

• Предоставление финансовых отчетов членам ТСЖ не реже одного раза в год​

Хозяйственная деятельность

Обслуживание дома: организация содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.​

Работа с подрядчиками: заключение и контроль исполнения договоров на предоставление коммунальных услуг, проведение ремонтных работ, охрану территории.​

Реагирование на аварии: принятие экстренных мер при возникновении аварийных ситуаций, способных причинить ущерб имуществу жильцов.​

Взаимодействие с жильцами

• Рассмотрение обращений и жалоб собственников

• Разрешение конфликтных ситуаций между жильцами

• Контроль соблюдения правил пользования общим имуществом

• Согласование перепланировок и установки мощного оборудования​

Юридические обязанности

• Знание и соблюдение жилищного, гражданского и налогового законодательства

• Своевременная подача отчетности в налоговые органы

• Представление интересов товарищества в судебных разбирательствах

• Обеспечение соблюдения прав потребителей​

Ответственность председателя ТСЖ

Председатель как должностное лицо несет различные виды ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей.​

Административная ответственность

Предусмотрена за нарушения в сфере жилищно-коммунального хозяйства:​

• Несоблюдение требований по содержанию общего имущества

• Нарушение правил пожарной безопасности

• Неразмещение обязательной информации в ГИС ЖКХ (штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ)

• Нарушение санитарных норм и правил

Дисциплинарная ответственность

Применяется при систематических нарушениях трудовой дисциплины и невыполнении должностных обязанностей. Может выражаться в виде замечания, выговора или увольнения.​

Гражданско-правовая ответственность

Председатель обязан возместить ущерб, причиненный товариществу его действиями или бездействием:​

• Материальный ущерб от некачественного выполнения работ

• Убытки от неправомерного расходования средств

• Моральный вред, причиненный жильцам

Размер ответственности и порядок взыскания убытков должны быть прописаны в уставе ТСЖ.​

Уголовная ответственность

Наступает в случае совершения преступлений:​

• Мошенничество с денежными средствами товарищества

• Присвоение или растрата общественных средств

• Взяточничество

• Служебный подлог

Важно: Ответственность председателя наступает независимо от того, заключен ли с ним трудовой договор. Его статус как руководителя организации определяется фактом избрания на должность.​

Председатель ТСЖ и управляющий: в чем разница

Многие товарищества для разгрузки председателя нанимают управляющего — специалиста, который берет на себя часть оперативных функций.​

Ключевые отличия

Распределение функций

При найме управляющего председатель освобождается от текущих операционных задач и сосредотачивается на:​

• Проведении общих собраний и заседаний правления

• Контроле работы управляющего

• Представлении интересов ТСЖ во внешних организациях

• Стратегическом планировании развития дома

Управляющий при этом занимается:​

• Заключением договоров с подрядчиками

• Контролем качества коммунальных услуг

• Взаимодействием с жильцами по текущим вопросам

• Ведением документооборота

Важно: Управляющий не может полностью заменить председателя — некоторые полномочия (например, представление интересов ТСЖ без доверенности) остаются исключительной прерогативой председателя правления.​

Оплата труда председателя ТСЖ

Статья 147 ЖК РФ запрещает членам правления и председателю работать в товариществе на основании трудового договора. Однако это не означает, что работа должна быть бесплатной.​

Формы вознаграждения

Процент от стоимости работ: председатель может получать до 30% от стоимости каждой произведенной работы в доме (ремонт лифта, замена труб, благоустройство территории).​

Страховые взносы: если средства на покрытие служебных расходов (транспорт, связь, канцелярия) не расходуются, они могут быть направлены на вознаграждение председателя в размере до 5% от платежей за содержание и ремонт дома.​

Вознаграждение по гражданско-правовому договору: размер и порядок выплаты определяются на общем собрании членов ТСЖ и фиксируются в уставе.​

Социальные гарантии

Несмотря на запрет трудового договора, председатель имеет право на:​

• Ежегодный оплачиваемый отпуск (если это предусмотрено уставом)

• Оплату больничных листов

• Возмещение служебных расходов

Все эти моменты должны быть четко прописаны в уставе ТСЖ и договоре с председателем.​

Что делать, если председатель не справляется с обязанностями

Жильцы имеют право контролировать деятельность председателя и при необходимости инициировать его смену.​

Порядок действий

Шаг 1. Попытка мирного урегулирования

Составьте коллективное обращение к председателю с конкретными претензиями и требованиями. Если ситуация не меняется, переходите к следующему этапу.​

Шаг 2. Сбор доказательств

Документируйте нарушения:​

• Фотографируйте неубранную территорию, неработающее освещение

• Запрашивайте у бухгалтера отчеты о расходовании средств

• Получайте копии договоров с подрядчиками

• Проводите независимую аудиторскую проверку

Шаг 3. Проведение внеочередного собрания

Соберите инициативную группу, подготовьте повестку дня, уведомите всех членов ТСЖ о времени и месте собрания. На собрании представьте доказательства нарушений и проведите голосование по вопросу о досрочном прекращении полномочий председателя.​

Шаг 4. Обращение в контролирующие органы

Если переизбрание невозможно, подайте жалобы в:​

• Жилищную инспекцию (при нарушениях технического обслуживания)

• Роспотребнадзор (при завышении тарифов)

• Прокуратуру (при выявлении признаков преступления)

• Суд (для взыскания ущерба)

Шаг 5. Регистрация изменений

После избрания нового председателя подайте документы в налоговую инспекцию в течение 3 дней.​

Необходимые документы для смены председателя

• Протокол собрания о досрочном прекращении полномочий и избрании нового председателя

• Заявление по форме Р13014

• Оригинал устава ТСЖ (можно получить в регистрирующей налоговой инспекции)

• Паспорт нового председателя​

Часто задаваемые вопросы о председателе ТСЖ

Может ли председатель ТСЖ не быть собственником жилья?

Нет, согласно законодательству председателем может быть только собственник помещения в данном многоквартирном доме. Доверенность или договор аренды не дают права занимать эту должность.​

Имеет ли право председатель вывешивать списки должников?

Законодательство о персональных данных запрещает публикацию списков с ФИО должников. Однако можно размещать информацию только с номерами квартир и суммами задолженности, без указания личных данных. Также допустимо озвучивать информацию о задолженностях на общих собраниях.​

Может ли председатель входить в квартиру без разрешения собственника?

Нет, Конституция РФ гарантирует неприкосновенность жилища. Даже при аварийных ситуациях председатель не имеет права войти в квартиру без согласия владельца или решения суда. В экстренных случаях можно лишь изолировать квартиру (перекрыть стояки, отключить электричество) через соседей.​

Может ли председатель ТСЖ работать по совместительству?

Да, но только в сторонних организациях. Жилищный кодекс запрещает совмещение должности председателя с работой в том же ТСЖ по трудовому договору, но не ограничивает право на подработку в других компаниях.​

Получает ли председатель зарплату?

Председатель не может получать зарплату по трудовому договору, но имеет право на вознаграждение, размер которого определяется уставом ТСЖ. Обычно это процент от выполненных работ или фиксированная сумма из средств на содержание дома.​

Имеет ли председатель право на отпуск?

Если это предусмотрено уставом товарищества, председатель может оформить отпуск. Продолжительность и порядок замещения на время отсутствия должны быть прописаны во внутренних документах ТСЖ.​

Основные выводы

Председатель правления ТСЖ — это ключевая фигура в системе управления многоквартирным домом, которая координирует работу всех служб, представляет интересы жильцов и обеспечивает комфортные условия проживания. Успешная работа товарищества во многом зависит от компетентности, ответственности и честности человека на этой должности.​

Главное, что нужно помнить:

• Председателем может стать только собственник помещения в доме, являющийся членом ТСЖ​

• Он избирается на срок до 2 лет и может быть переизбран досрочно при наличии серьезных нарушений​

• Председатель действует от имени товарищества без доверенности и несет полную ответственность за свою деятельность​

• Жильцы имеют право контролировать работу председателя и требовать отчетности​

• При ненадлежащем исполнении обязанностей председатель может быть привлечен к административной, гражданской или уголовной ответственности​

Грамотный выбор председателя и четкое определение его полномочий в уставе ТСЖ — залог эффективного управления домом и рационального расходования средств собственников.