Согласие супруга на покупку квартиры 2025: когда нужно и как оформить

Покупка недвижимости в браке вызывает множество вопросов о необходимости согласия второго супруга. Разберемся подробно, в каких случаях требуется нотариальное согласие, как его правильно оформить и какие последствия ждут при его отсутствии.

Когда согласие супруга НЕ требуется при покупке за наличные

Согласно пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при покупке квартиры за собственные средства согласие супруга по умолчанию не требуется. Законодатель исходит из презумпции, что супруги совместно принимают решения о крупных сделках и действуют с обоюдного согласия.

Любая квартира, купленная в браке, автоматически становится общим имуществом обоих супругов, даже если в документах указан только один из них. При разводе такая недвижимость делится поровну, независимо от того, на чье имя оформлены документы.

Важно понимать: когда супруг покупает квартиру, он распоряжается деньгами на ее приобретение, а не самой недвижимостью. Распоряжение денежными средствами не требует государственной регистрации, следовательно, письменное согласие для покупки не обязательно.

Когда согласие супруга ОБЯЗАТЕЛЬНО: покупка в ипотеку

Ситуация кардинально меняется при ипотечном кредитовании. Согласно статье 7 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», при оформлении жилищного кредита нотариальное согласие второго супруга обязательно.

Почему банки требуют согласие:

Приобретаемая недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита
Второй супруг автоматически становится созаемщиком и несет ответственность по долгу
Без согласия супруг может оспорить сделку в суде и признать ее недействительной
Ипотека оформляется на 10-30 лет, и за это время могут произойти изменения в семейных отношениях

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) также требуется нотариальное согласие, поскольку происходит регистрация права собственности в Росреестре.

Актуальная позиция Росреестра в 2025 году

С 2017 года Росреестр не отказывает в регистрации при отсутствии согласия супруга. Однако в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится специальная отметка об отсутствии необходимого согласия.

Эта отметка отображается в выписке из ЕГРН и может создать серьезные проблемы для нового собственника, так как второй супруг сохраняет право оспорить сделку в течение одного года.

Случаи, когда согласие не требуется

Нотариальное согласие не нужно в следующих ситуациях:

Заключен брачный договор с режимом раздельной собственности. Если в договоре четко прописано, что приобретаемое имущество становится личной собственностью одного из супругов, дополнительное согласие не требуется.

Оформлена доверенность от второго супруга. Если муж или жена выдали генеральную доверенность на совершение сделок с недвижимостью, это заменяет согласие.

Недвижимость получена безвозмездно — по наследству, в дар или при приватизации. Такое имущество считается личной собственностью и не требует согласия при дальнейших сделках.

Покупка в долевую собственность супругами. Когда оба указаны в договоре как покупатели с определением долей, дополнительное согласие не требуется.

Недвижимость куплена на личные средства, принадлежавшие одному из супругов до брака. Правда, это придется доказать документально через выписки со счетов.

Как правильно оформить согласие супруга

Необходимые документы

Для оформления согласия у нотариуса потребуются:

Паспорт супруга, дающего согласие
Свидетельство о регистрации брака
Брачный договор (при наличии)
Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость (рекомендуется)

Структура документа

Нотариальное согласие должно содержать:

Полные данные обоих супругов (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации)
Реквизиты свидетельства о браке
Характеристики объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер) или общее согласие на покупку
Условия сделки (можно указать максимальную стоимость или дать право выбора «по усмотрению»)
Информацию о наличии/отсутствии брачного договора
Дату составления и подпись

Согласие может быть конкретным (на определенную квартиру) или общим (на приобретение любой недвижимости за цену и на условиях по усмотрению супруга).

Стоимость оформления в 2025 году

Стоимость нотариального согласия состоит из двух частей:

Федеральный тариф (госпошлина): 500 рублей
Региональный тариф (услуги нотариуса): от 2 000 до 3 000 рублей

Общая стоимость: от 2 500 до 3 500 рублей в зависимости от региона и нотариальной конторы.

За каждый дополнительный объект в документе (начиная со второго) добавляется 200 рублей, но общая сумма не может превышать 3 000 рублей.

Срок действия согласия

Законодательство не устанавливает конкретный срок действия согласия супруга. Как правило, документ оформляется непосредственно перед совершением сделки. Однако супруг вправе самостоятельно установить срок действия согласия в тексте документа.

Важно: согласие может быть отозвано супругом до момента подписания договора купли-продажи. Отмена оформляется у нотариуса и направляется в Росреестр.

Последствия отсутствия согласия

Если квартира куплена без согласия супруга, он может:

Оспорить сделку в суде в течение одного года с момента, когда узнал или должен был узнать о покупке.

Восстановить пропущенный срок при наличии уважительных причин (длительное лечение, командировка, проживание в другой стране).

Доказать нарушение прав через использование совместных денежных средств без обоюдного согласия.

При удовлетворении иска сделка признается недействительной: покупатель возвращает квартиру продавцу, а продавец — деньги покупателю. Это создает серьезные риски для добросовестного покупателя.

Особые случаи

Материнский капитал

При использовании материнского капитала квартира обязательно оформляется в долевую собственность всех членов семьи, включая детей. В этом случае дополнительное согласие супруга не требуется, так как оба автоматически становятся участниками сделки.

После развода

Если развод состоялся, но имущество официально не разделено, оно продолжает считаться совместным. При покупке новой недвижимости согласие бывшего супруга все еще требуется.

Только после раздела имущества в судебном порядке или по соглашению каждый может распоряжаться своей долей самостоятельно.

Коммерческая недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости супругом-предпринимателем за средства от бизнеса теоретически возможна без согласия. Однако на практике лучше оформить согласие, так как доходы от предпринимательской деятельности считаются общими.

Согласие супруга на покупку квартиры в 2025 году: когда требуется и как оформить